Samen wonen en samen leven in De Groene Kaap

7 mei 2019

Een opmerkelijk nieuwbouwproject in Katendrecht

Op Katendrecht in Rotterdam is vastgoedspecialist Stebru eind november 2017 begonnen met de bouw van 450 woningen in het project De Groene Kaap. Dit project is de Rotterdamse variant op de mythische ‘hangende tuinen’: een reeks woontorens, met elkaar verbonden via groene hoven, bruggen en weelderige daktuinen. BIGnieuws sprak met de betrokkenen over de totstandkoming van dit bijzondere project.

Door Lambert-Jan Koops

 

De Groene Kaap wordt gebouwd op het bruisende en levendige Katendrecht, maar bevat ook, zoals de naam al doet vermoeden, ruimte voor groen en rust. Het nieuwbouwproject bestaat uit vier woonblokken met vier tot zes lagen boven maaiveld, die via daktuinen en hofjes met elkaar een groen daklandschap vormen. Een opmerkelijk project dat echter geheel in lijn ligt met de andere werken van architect Koos Kok en zijn Bureau MASSA, waarin groen en de publieke ruimte altijd een grote rol spelen. Kok: “Ik zie de publieke ruimte als een middel bij uitstek om mensen aan hun woningen, aan hun buurt en aan elkaar te verbinden. Het idee gezamenlijk verantwoordelijk te zijn voor de publieke ruimte vergroot de sociale controle en cohesie. Een binnenruimte, pleintje, hof of tuin waar bewoners elkaar ontmoeten, juist dát maakt wonen fijn.” 
Bureau MASSA werkte aan het ontwerp van De Groene Kaap: grootschalig, stoer en met een verrassend groene binnenwereld. Kok heeft het niet zo op gebouwen die er prachtig uitzien maar weinig binding hebben met de omgeving. “Grootschalige appartementengebouwen munten te vaak uit in eenvormigheid en anonimiteit, alsof je woont in een kantoorgebouw. Dat is bij De Groene Kaap juist niet het geval: de nadruk ligt hier niet alleen op samen wonen, het gaat ook om samen leven. De Groene Kaap is een plek die uitnodigt tot spontane ontmoetingen.”

Groen binnenterrein
Uniek aan De Groene Kaap is onder meer dat de hoven, bruggen en daktuinen een doorgaande groene route vormen. Via de entree kunnen de bewoners en bezoekers een wandeling door het complex maken. Het groene binnenterrein wordt zo een volwaardige verblijfsruimte. De woonblokken vormen een soort ‘stad in de stad’ waar allerlei mensen samenkomen, stelt Kok. “Net als Katendrecht zelf wordt het project een thuis voor mensen van alle leeftijden en verschillende leefstijlen. Jong en oud, gezinnen, stellen en singles, stedelijke genieters en mensen die wat meer op zichzelf zijn. En dat zie je terug in het woonaanbod. Naast zeer ruime eengezinswoningen komen er ook appartementen met een woonoppervlakte van 45 vierkante meter en groter. Er zijn volop mogelijkheden om een woning te kiezen die bij een specifieke leefstijl en levensfase past. De grote diversiteit aan woningen maakt het bovendien mogelijk wooncarrière te maken in De Groene Kaap of om als familie dicht bij elkaar te (blijven) wonen.

Je kunt er letterlijk terecht van nul tot honderd jaar.” De opvallende ‘daktuinenoase’ van De Groene Kaap is mogelijk geworden omdat er vanaf het begin af aan aandacht is geweest voor groen. Een opmerkelijke keuze, zegt Kok: “Bij de meeste bouwprojecten is weinig budget beschikbaar voor groen. Als je er niet bovenop zit, blijf je achter met slechts een paar plantenbakken, waardoor buitenruimtes alsnog stenig aanvoelen. Voor De Groene Kaap koos Stebru echter duidelijk voor een andere insteek. Groen moest van meet af aan worden meegenomen in het ontwerp.”
Behalve het zichtbare groen, is het project in Katendrecht ook onzichtbaar groen en duurzaam. Kok: “Uiteraard voldoet het gebouw wat de energieprestatie betreft aan de laatste eisen. Maar duurzaamheid is voor mij ook: een gebouw of stadsdeel dat na verloop van tijd nog steeds hoog gewaardeerd wordt. Ik wil dan ook dat mensen over een aantal jaren nog steeds zeggen: wat een uniek project!”

BAM-Management
Een van de partijen die betrokken was bij het realiseren van de ideeën van Koos Kok voor De Groene Kaap is Powered by EGM (PbE). PbE is als BIM-partner betrokken bij het projectteam en daarbij niet alleen verantwoordelijk voor het BIM-management maar ook voor het vervaardigen van het BIM van De Groene Kaap, van Definitief ontwerp tot uitvoeringsmodel. Gary Cornel, projectmanager bij PbE, vertelt over deze werkzaamheden. “Wij hebben het BIM-model van De Groene Kaap gebaseerd op het model van Bureau MASSA door het ARCHICAD-model van Koos Kok als IFC-bestand te importeren in het door ons gebruikte Revit. Omdat een ARCHICAD-model eigenlijk niet goed te gebruiken is binnen Revit, hebben we daarbij het model van Bureau MASSA gebruikt als onderlegger en bestudeerd met behulp van Solibri. Naast dat we dit model hebben opgewerkt tot een volledig 3D BIM-model, hebben we ook de benodigde tekeningen geleverd tijdens het traject, vanaf het Definitief ontwerp tot en met de uitvoering. Daarmee hebben we dus de gehele bouwkundige uitwerking verzorgd voor Stebru.”

Het BIM-model van Powered by EGM. 

Uitwisseling
Voor de BIM-samenhang van het project heeft Powered by EGM er bij dit project voor gekozen om modellen uit te wisselen met alle andere betrokkenen zonder met verschillende partijen direct in één model te werken of modelinformatie te delen via een server. “Een totaalmodel van het project zou echt veel te groot zijn geweest om het werkbaar te houden”, zo stelt Cornel. “Vandaar dat we hebben ingezet op uitwisseling in combinatie met een wekelijks overlegmoment met de betrokkenen. Die frequente vergaderingen zijn overigens wel essentieel voor het slagen van het project, want alle betrokken partijen moeten wel weten wat de exacte status is van het werk. Bovendien bleef het uitwisselen van informatie niet beperkt tot die specifieke momenten en hebben we ook veel informatie uitgewisseld per e-mail, zoals bijvoorbeeld resultaten van clashcontroles.” 
Omdat er maar drie partijen betrokken waren bij het BIM-project viel het alleszins mee om het overzicht te houden over de uitwisseling van de bouwinformatie. Cornel: “Uiteindelijk waren er maar twee modellen, het bouwkundige en het constructieve model. Omdat de installateur pas actief betrokken werd in de uitvoeringsfase van het project, is er geen BIM-model van de installaties uitgewerkt. Achteraf gezien was dat volgens ons echter wel verstandiger geweest en we bevelen dat dan ook zeker aan bij BIM-projecten. Binnen een BIM-opzet is de input van een installateur erg nuttig, zeker als het project wat groter is, zoals bij De Groene Kaap het geval is. Ervaring leert dat dit uiteindelijk tijdwinst oplevert en faalkosten aanzienlijk reduceert.”

De Groene Kaap gesitueerd in het Rotterdamse Katendrecht. © Bureau MASSA, Rotterdam, rendering zes bij zes, Den Haag. 

Puntjes op de i
Powered by EGM is in 2016 begonnen aan het project en wist in 2017 de Definitief ontwerpfase af te ronden. Vervolgens heeft PbE de werkzaamheden voor de uitvoering uitgevoerd en inmiddels worden er alleen nog her en der wat puntjes op de i gezet en onderdelen in 3D uitgewerkt. De BIM-modellen van PbE zijn inmiddels ook gebruikt als basis voor de visualisaties van De Groene Kaap en daarmee is het project dus zo goed als afgerond.
Cornel kijkt tevreden terug op het werk en meent ook het een en ander geleerd te hebben van het project. “Het was onze intentie om in een heel kort traject tot een uitvoeringsmodel te komen op basis van de informatie die we hadden gekregen van de aannemer. Dat bleek echter lastiger dan gedacht, want bij het uitvoeringsmodel spelen bijvoorbeeld inkooptrajecten een rol en die vergen tijd. Afhankelijk van de verkoopsnelheid worden er bij dergelijke projecten soms wijzigingen doorgevoerd om de verkoopbaarheid te vergroten, bijvoorbeeld door het verhogen van verdiepingen. Daarnaast hadden en hebben we uiteraard ook nog te maken met allerlei koperswensen, want zodra de woningen verkocht zijn, is de klant de baas en die wensen en wijzigingen dienen ook weer te worden doorgevoerd. Al met al is de totstandkoming van het uitvoeringsmodel best een dynamisch geheel en vraagt een grote mate van flexibiliteit.”

“Al met al een mooi BIM-project dat ondanks het ontbreken van een BIM voor installaties tijdens de ontwerpfase een project is waar wij trots op zijn”, aldus Vincent Ketting (partner bij EGM en eindverantwoordelijke voor Powered by EGM). “Ons werk bleek goed aan te sluiten bij dat van de constructeur en aannemer en dat is bij een dergelijk groot project echt al een prestatie. Bovendien is het ook leuk om aan De Groene Kaap te werken omdat het een interessant geheel is met mooie woningen op een mooie plek in de stad. Ik zou er wel willen wonen.”

Comments are closed.